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Los grandes fondos cambian el ladrillo por el campo y se lanzan a comprar fincas rústicas como producto de inversión

Un creciente número de inversores se está lanzando a comprar terrenos agrícolas simplemente porque son rentables y se han convertido en un producto de inversión. EFE/Mauricio Dueñas Castañeda
El Diario | 20 de agosto de 2022

Los grandes fondos cambian el ladrillo por el campo y se lanzan a comprar fincas rústicas como producto de inversión

La compraventa de fincas alcanza máximos de 15 años y los grandes inversores se fijan en España y Portugal porque los precios son mucho más asequibles que en zonas como California o Australia

— Miguel Padilla: “Si solo legislan el campo con ojos urbanos, se van a equivocar siempre”

Cristina G. Bolinches

Más de 15.400 fincas rústicas cambiaron de manos en el mes de mayo y más de 13.400 en junio. Unas cifras de compraventas que, en este 2022, alcanzan las cotas más altas de los últimos 15 años, según los datos que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE). No son datos casuales, porque las operaciones con terrenos agrícolas se han disparado en los dos últimos ejercicios. Detrás de este repunte no está tanto la vocación de apostar por el mundo rural como alternativa a futuro, sino que hay un creciente número de inversores que se está lanzando a comprar empresas del sector primario y terrenos agrícolas simplemente porque son rentables y se han convertido en un producto de inversión.

“En otras zonas, como en Estados Unidos o Australia, son activos maduros, pero la agricultura en España y en Portugal no siempre ha sido visible a los inversores. Sin embargo, eso ha cambiado, ha madurado, ahora es mucho más tecnológica y eso ha facilitado la entrada de inversores institucionales que lo ven como alternativa a medio y largo plazo”, explica Héctor Rodríguez, 'associate director' de Agribusiness –que es como llama a la inversión agrícola– de la firma de consultoría CBRE España. Una alternativa, indican, más económica porque los precios que se pagan por invertir en Australia o en California, por ejemplo, duplican a los de España.

Esta consultora acaba de publicar el informe Agribusiness en la Península Ibérica, donde refleja el potencial del campo para los inversores institucionales, ya sea con la compra de terrenos o de empresas agroalimentarias. Inversores que antes centraban su atención en el ladrillo pero que ahora ven la actividad agraria como un foco de negocio, donde los terrenos de calidad son reducidos a escala global –pesa el cambio climático– y donde las exigencias de alimentación de la población van a multiplicarse en los próximos años. “Se calcula que la producción de alimentos tendrá que crecer entre un 60% y un 70% para poder alimentar a la población mundial de aquí a 2050, 9.000 millones de personas”, indica el informe.

Una atención que deriva de la alta rentabilidad –en España alcanza el 10%– y donde está garantizada la liquidez –entrada de dinero en caja– a medio y largo plazo. “Son activos muy seguros para los inversores. Son resilientes. Lo fueron en la crisis de 2007 y en la del coronavirus”, indica Héctor Rodríguez. “Por España hay interés, porque hablamos de un sector sólido, somos los cuartos productores de alimentos de la Unión Europea y los séptimos del mundo”, añade. 

¿Qué inversores se han fijado en el campo?

En cuanto a quién está detrás de estas inversiones en el campo, CBRE no habla de nombres concretos, de cuáles son las firmas, locales o globales, que están apostando por comprar terrenos agrícolas, pero sí indica tipologías. “Nosotros trabajamos con tres tipos de inversores. El primero, family office españoles [sociedades patrimonialistas que canalizan fortunas familiares] que ya estaban invirtiendo en este sector y quieren más inversión en agricultura o entrar en fincas agrícolas”, apunta.

Junto a ellos, enumera Héctor Rodríguez, los fondos de capital riesgo, que sí se marcan un horizonte temporal para rentabilizar la inversión, es decir, están 10 años y después salen, la venden; y los fondos de pensiones y las aseguradoras, que han comenzado a interesarse por este segmento. Estos últimos “son los inversores inmobiliarios tradicionales, que buscan una rentabilidad fija, no quieren exposición al riesgo”. Operan en sale & leaseback, compran una tierra y buscan un arrendatario que la trabaje y que abone una renta anual. “No lo dejan de ver como un activo inmobiliario más, sin riesgo, mientras los dos primeros perfiles inversores tienen un mayor perfil de riesgo”, añade.

A esos perfiles Cocampo –una plataforma web especializada con anuncios para invertir en fincas rústicas– añade otras tipologías de inversores, incluido el profesional del campo, “agricultor o ganadero, principalmente, que ya está presente en el sector y que compra nuevos activos productivos para crecer y obtener mejores economías de escala”, afirma Regino Coca, consejero delegado de Cocampo. Suma además a los fondos de inversión que buscan terrenos para instalar plantas de energías renovables y los particulares que quieren fincas de recreo, “que pueden incluir explotaciones cinegéticas, agrícolas o ganaderas, pero cuyos objetivos más comunes son la diversificación de patrimonio y la mejora de la calidad de vida. Suelen buscar fincas que estén a menos de dos horas de viaje de su lugar de residencia”, indica.

Las organizaciones agrarias dudan de la rentabilidad

A los fondos y firmas que buscan rentabilidad les interesan, sobre todo, productos donde ven más margen de crecimiento. “Los inversores apuestan por activos de alto valor, con demanda que crece un 2% o 3% anual”. Ahí, CBRE cita productos como el aceite de oliva, los almendros, pistachos, cítricos, frutos tropicales (como el aguacate o el mango) y las fresas, frambuesas o arándanos. “Son productos con proyección de consumo que dan seguridad sobre la inversión, porque hay una creciente demanda de alimentos saludables, de origen local y que dejan menos huella de carbono y de agua”.

En el caso del olivo, según el informe, la rentabilidad media por tonelada y hectárea puede alcanzar el 14%, similar a las del aguacate. Sin embargo, esas cifras son muy superiores en las mandarinas o las manzanas, donde la rentabilidad media, el retorno de la inversión, puede llegar a alcanzar el 50% por tonelada y hectárea.

Esa rentabilidad dista de cómo ven las organizaciones agrarias la situación actual. Hace unas semanas, la Unión de Pequeños Agricultores (UPA) aseguraba que la subida de precios en estos meses “esconde una grave realidad basada en altos costes y bajos precios en el campo y en especulación y abusos por parte de los intermediarios”. “A pesar de la subida de precios de frutas y hortalizas a los consumidores, los agricultores siguen sin cubrir costes en la mayoría de los calibres, con la excepción de los de mayor tamaño, que apenas suponen un 20% de la producción total de fruta de hueso (cerezas, ciruelas, melocotones…)”, enumeraba UPA.

La Coordinadora de Organizaciones de Agricultores y Ganaderos (COAG) también ha alertado de que el cambio climático va a reducir un 80% la superficie apta para el cultivo del olivar en Andalucía, en variedades de secano como hojiblanca y manzanilla. “Únicamente la variedad picual podría mantener los rendimientos en secano en las zonas interiores de cultivo, aunque en un escenario de subida de 2,5ºC, el aumento de temperaturas reduciría los rendimientos en todas las zonas productoras: -83% en Sevilla, -72% en Cádiz,  -41% en Córdoba y -16% en Jaén y  -5,7% en Granada”, desglosó.

Sin embargo, los inversores ven los activos agrarios como un escudo frente a la subida de precios. “Los inversores ven en la agricultura una protección frente a la inflación”, explican desde la consultora. “En periodos de alta inflación aumenta el valor de las fincas y, también, el precio de los productos agrícolas”. En la misma dirección apunta Cocampo. “Las fincas rústicas son productos de la economía real y se revalúan al mismo ritmo que el conjunto de la economía. Es una característica común de los activos inmobiliarios que es aún mejor en el caso de las fincas rústicas porque se trata de activos limitados. Como dice el lema de Cocampo: 'Compren tierra, que no se fabrica más”.

Otra variable que entra en juego en este interés inversor son las ayudas públicas, la Política Agraria Común (PAC) europea. “Las subvenciones también son una pieza clave del juego y no se pueden pasar por alto. Las subvenciones de la UE se han incrementado un 56% desde la última vez que se destinaron fondos a agricultura para resolver problemas”, recoge el informe de CBRE.

En cuanto a qué zonas son más atractivas para estos inversores que buscan la rentabilidad de la producción agroalimentaria, en Portugal se centra en las zonas del Algarve y del Alentejo; mientras que en España son Andalucía, Levante y Extremadura. Si se miran los datos publicados por el INE, las comunidades que en mayo concentraron más operaciones de fincas rústicas fueron Castilla y León (2.534), Andalucía (2.238), Castilla-La Mancha (1.985), Comunitat Valenciana (1.786) y Aragón (1.209).

“Observamos tres factores que están disparando el interés inversor: el agua, las energías renovables y la cercanía a los grandes núcleos urbanos”, asegura el responsable de Cocampo. “Los profesionales agro están buscando explotaciones con agua, con posibilidades de regadío. Las limitaciones medioambientales, la cercanía a subestaciones eléctricas con capacidad de evacuación y los criterios económicos les llevan a pujar por las mismas fincas con los inversores en energías renovables. Por último, los inversores particulares que buscan una finca de recreo valoran mucho la proximidad a su lugar de residencia, ya que quieren poder disfrutar de la finca al máximo”.

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Interempresas | 27/07/2022

Entrevista a Héctor Rodríguez, Associate Director Agribusiness en CBRE España

José Antonio Martín

"La entrada de fondos de inversión está permitiendo la rápida transformación del sector agrícola debido a que se requieren importantes cantidades de capital para promocionar su crecimiento y su modernización, mediante la investigación y el desarrollo de nuevas tecnologías". Esta es una de las reflexiones del responsable de CBRE Agribusiness en España en una entrevista en la que se aborda el interés de los fondos de inversión por la agricultura en la Península Ibérica y los efectos positivos que puede tener su entrada en este sector.

¿Por qué hay tanto interés en los últimos años de los fondos de inversión por la agricultura?

El aumento del apetito de la comunidad inversora en la agricultura se debe principalmente al hecho de que el sector se ha empoderado, ha madurado y ha alcanzado un punto crítico para facilitar la entrada de inversores institucionales. Ha habido una transformación de una agricultura más tradicional a lo que denominamos actualmente 'Agribusiness'. El sector ha realizado numerosos cambios, se ha adaptado y se ha modernizado para convertirse en una oportunidad atractiva y real de inversión para inversores más sofisticados y con mayor capital. De hecho, los movimientos de estos grupos se han intensificado (ver tabla), llegando a multiplicarse por quince en los últimos 15 años. Más concretamente, la Península Ibérica se ha posicionado en el foco de fondos de inversión debido a las atractivas oportunidades que existen en el sector agrícola, tanto en España, como en la vecina Portugal.

Fuente: Valoral Advisors-CBRE.

¿Qué factores han provocado el aumento de las inversiones en la agricultura, sobre todo en la Península Ibérica?

El atractivo de la agricultura para la comunidad inversora reside en que se trata de un activo tangible y simple basado en la tierra y el agua y que da respuesta a algo tan básico y fundamental como es la alimentación humana. Existen diversos factores que explican el aumento de la actividad inversora en la Península. Los factores más determinantes son:

Factores agronómicos

Nuestro país es una de las pocas regiones a nivel mundial con clima mediterráneo y con unas condiciones únicas para la producción de cultivos permanentes de alto valor como son el olivar, frutos secos, cítricos y frutas tropicales, entre otros. Además, somos capaces de obtener altas productividades de la máxima calidad. Por otro lado, la Península Ibérica cuenta con más de 4 millones de hectáreas de regadío que permiten maximizar las producciones e incrementar la rentabilidad de las inversiones. Entre un 20-25% de la superficie agrícola en el mundo es de regadío y produce más del 50% de los alimentos.

Factores sociales

La agricultura desempeña un papel clave para la alimentación de la población y en los próximos años deberemos intensificar la producción agrícola debido a la necesidad de mejorar la eficiencia en la producción de alimentos. Se calcula que para 2050 seremos 9.000 millones de seres humanos y que deberemos para entonces haber incrementado la producción de alimentos entre un 60-70%. Por otro lado, el tamaño de las propiedades en España y Portugal es mayor que en otros países. Lo cual se traduce en un mayor atractivo al poder mejorar la eficiencia de las explotaciones y minimizar los costes productivos.

Factores económicos

El sector agrícola español ha demostrado ser sólido y altamente resiliente ante ciclos económicos de diversa índole como son la crisis “subprime” de 2008 y la crisis sanitaria originada por el COVID-19. Los inversores ven en la tierra y el agua una garantía debido a que el activo está respaldado por un producto real y protege a los inversores de políticas monetarias expansivas. Además, existe una menor correlación con inversiones en otras clases de activos inmobiliarios con lo que acaba siendo un activo con riesgo-retorno interesante para inversores.

Con relación a los factores económicos, debemos destacar el papel que adquiere la Política Agraria Común (PAC). La PAC es la partida presupuestaria más importante de la Unión Europea y proporciona una ayuda económica a la producción agrícola. Se trata de un sector con una fuerte tendencia exportadora. España ocupa el cuarto lugar en la UE y el séptimo a nivel mundial. La cercanía al mercado europeo, uno de los mercados más potentes a nivel mundial y que importa gran cantidad de productos de otros países extracomunitarios, supone una ventaja competitiva debido al libre comercio imperante en las fronteras de la UE y permite también reducir la huella de carbono de los productos.

¿Qué beneficios reporta en el sector y en los inversores la introducción de fondos de inversión en la agricultura española?

La entrada de fondos de inversión está permitiendo la rápida transformación del sector agrícola debido a que se requieren importantes cantidades de capital para promocionar su crecimiento y su modernización, mediante la investigación y el desarrollo de nuevas tecnologías (agricultura 4.0). Esto sin duda alguna favorecerá el desarrollo rural y promocionará el empleo cualificado y fijo, en contraposición al estacional y poco cualificado que impera hoy en día. La entrada de capital inversor en compañías agroalimentarias supone un pulmón financiero para muchas de ellas. Con la inyección de capital es posible acometer nuevas adquisiciones de tierras, llevar a cabo las mejoras pertinentes en las compañías, promover la expansión y entrar en nuevos mercados.

Por otro lado, los fondos de inversión aportan profesionalización a las empresas, sobre todo aquellas que tienen un carácter más familiar, mejorando su estructura y metodología, mediante la incorporación de talento directivo para potenciar el crecimiento.

¿Qué tipo de fondos operan en el sector agrario en España y cuáles son las principales operaciones que realizan?

Desde CBRE estamos trabajando principalmente con 3 tipos de inversores:

  1. El primero son los family offices españoles, fondos patrimonialistas, que ya estaban invirtiendo en agricultura o que están actualmente estudiando aumentar su exposición en el sector con mayor intensidad. Cada vez son más los family offices con los que ya trabajamos en CBRE en otros sectores inmobiliarios que están buscando más proactivamente oportunidades para aumentar su patrimonio con fincas agrícolas.
  2. Los fondos de capital de riesgo que empezaron a operar con grandes transacciones alrededor del año 2015. Buscan fincas y empresas agroalimentarias para hacer crecer el negocio, expandirlo geográficamente, ayudar a mejorar los procesos internos e incorporar talento; para luego desinvertir a los 10-15 años.
  3. Y el último, y probablemente más reciente. Son los fondos de pensión y aseguradoras. Son los clientes típicos de CBRE en otros activos, los inversores inmobiliarios tradicionales. Lo que buscan es tener una rentabilidad fija, sin exposición a los riesgos y la estacionalidad típica de la agricultura en la mayor parte de los casos. Las operaciones más comunes son de Sale&Leaseback.

Centrándonos en CBRE–Agribusiness Europa, ¿qué líneas de negocio ofrece? ¿Hay alguna línea novedosa?

CBRE Group Inc, con sede central en Dallas cotizada en el NYSE e incluida en Fortune 500 y S&P 500, es la compañía de consultoría y servicios inmobiliarios líder a nivel internacional (según los ingresos del ejercicio 2020). Cuenta con más de 100.000 profesionales en más de 100 países. En España está presente desde 1973, donde ofrece servicios inmobiliarios a través de 9 oficinas (Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia, Alicante, Málaga, Sevilla, Zaragoza y Palma de Mallorca).

Más concretamente, CBRE Agribusiness Europa opera principalmente en España, Portugal e Italia. Somos especialistas en transacciones de fincas agrícolas y empresas agroalimentarias. También ofrecemos servicios de valoración y asesoramiento para inversores y propietarios de todo tipo de activos agroindustriales.

Nuestro equipo de más de 60 expertos del sector es capaz de afrontar los desafíos y aprovechar las oportunidades únicas que surgen al invertir o desinvertir en propiedades ligadas a negocios del ámbito agrario, participando en operaciones por valor de más de 4.000 millones de dólares en el sector desde 2015 y valorando activos agrícolas por valor de más de más de 1.000 millones de dólares en la Península Ibérica desde el comienzo de 2022.

¿Qué tendencias marcarán el sector durante este año?

Pese a la incertidumbre imperante hoy en día y pese a la convulsa situación geopolítica, los inversores siguen mostrando su confianza en el sector y siguen con mucho apetito por invertir en la Península Ibérica. Por otro lado, la disponibilidad de tierra buena y con agua es limitada, por lo que, en un escenario de alta demanda y poca oferta, los precios deberían seguir una tendencia positiva.

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