Qui achète nos terres agricoles et à quel prix?

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Les Affaires | 27 juillet 2015

Qui achète nos terres agricoles et à quel prix?

par Joanie Fontaine

Au Québec, de plus en plus de questions sont soulevées par le phénomène d’accaparement des terres agricoles. Ainsi, le milieu de l’agriculture s’inquiète que les petits joueurs aient des difficultés à intégrer le marché face à la compétition des grosses entreprises.

La Commission de l’agriculture, des pêcheries, de l’énergie et des ressources naturelles a décidé de saisir un mandat d’initiative à ce sujet. On peut y lire entre autres que « le rapport fait par le Centre interuniversitaire de recherche en analyse des organisations (CIRANO) a conclu en 2013 que le phénomène de l’accaparement des terres agricoles existe depuis longtemps, mais qu’il est encore marginal au Québec ».

Afin de contribuer à la compréhension de la situation dans la province, JLR s’est intéressé aux transactions de propriétés situées en zone agricole et publiées au Registre foncier (lire l’étude complète).

Les terrains zonés agricoles (ou verts) sont ceux assujettis à la loi sur la protection du territoire et des activités agricoles. Cette loi restreint les possibilités d’utilisation telle que la construction résidentielle. En fait, elle a été adoptée en 1978 et a pour but de protéger les terres cultivables du Québec de la spéculation immobilière.

Pour l’analyse, les transactions avec un lien de dépendance entre l’acheteur et le vendeur ont été exclues afin d’avoir des statistiques les plus représentatives possible.

Une augmentation constante du prix médian des transactions en territoires agricoles

L’analyse des prix est difficile pour les propriétés agricoles vu la grande disparité de leur vocation (terrains vacants, terrains agricoles avec résidence unifamiliale, ferme et terrain utilisé pour l’élevage où la pêche). Les résultats montrent, néanmoins, une augmentation constante du prix médian des transactions. Une croissance qui a atteint 35 % entre 2007 et 2014 pour toutes les propriétés situées en territoire agricole.

En divisant par catégorie de bâtiments, on observe que le prix médian des terrains agricoles comportant une résidence unifamiliale a augmenté de 30 % entre 2007 et 2014, passant de 115 000 $ à 150 000 $. Une augmentation similaire à celle connue sur l’ensemble du marché de l’unifamiliale.

Cependant, l’augmentation du prix médian pour les terrains vacants a été beaucoup plus forte avec un bond de 59 %, passant de 22 000 $ en 2007 à 35 000 $ en 2014 tandis que les propriétés utilisées pour l’élevage, la pêche ou les fermes ont augmenté de 63 %, passant de 200 000 $ à 325 000 $. Il s’agit d’augmentation de prix largement supérieure à l’ensemble du marché immobilier, le marché agricole a donc subi une plus forte pression sur les prix. Cela pourrait rendre difficile l’arrivée d’agriculteurs à petits moyens.

Les acquisitions par des entreprises progressent

Il y a quelques dizaines d’années, de nombreuses familles québécoises possédaient des fermes familiales. Selon les données de Statistique Canada, il y avait 154 669 fermes au Québec en 1941. Depuis, le marché s’est grandement transformé. Selon les plus récentes informations de l’Institut de la statistique du Québec (datant de 2013), il y a maintenant seulement 28 574 exploitations agricoles dans la province. Une légère baisse d’environ 300 exploitations par année a été observée entre 2007 et 2010. Le nombre est relativement stable depuis.

Malgré un nombre plutôt constant d’exploitants agricoles au cours des dernières années, certains changements sur les caractéristiques des acheteurs peuvent être observés. Par exemple, en 2007, seulement 12 % des acheteurs étaient des entreprises, tandis qu’en 2014, ils représentaient 20 % des acheteurs, un bond de 8 %. Une partie de cette augmentation est probablement due à l’incorporation de certains joueurs, ce qui n’est qu’un changement comptable, toutefois, une autre partie pourrait être associée à la croissance de certains gros joueurs. En fait, les plus gros acteurs du milieu sont généralement sous forme d’entreprise et n’effectuent pas de transactions en leur nom personnel. Cela se perçoit, entre autres, par le prix médian plus élevé des transactions impliquant des entreprises.

Les plus grosses acquisitions

À ce sujet, certains gros joueurs se distinguent par la valeur importante du total de leur acquisition entre 2007 et 2014. La plus grosse acquisition en zone agricole en terme de prix a été effectuée par la Société en commandite terres d’espérance (Groupe Dallaire inc.). Ils ont acquis, au coût de 39 millions, des terres agricoles appartenant aux Sœurs de la Charité du Québec. Cette acquisition, largement médiatisée, a été faite dans un but de développement urbain dont les profits seront versés à des œuvres philanthropiques. Pour la même période, avec 29 acquisitions, Pangea terres agricoles S.E.C. a acquis des propriétés en zone agricole pour près de 29 millions dans un objectif de partenariat avec les agriculteurs. Par la suite, on retrouve parmi les plus gros acquéreurs les Immeubles maval inc. avec des acquisitions de plus de 16 millions grâce à une dizaine de transactions. Napierveau ltée suit avec 27 acquisitions totalisant près de 13 millions.

En conclusion, les prix ont grandement augmenté pour les propriétés purement agricoles (sans résidences sur le terrain), ce qui pourrait nuire à l’accessibilité pour les nouveaux joueurs. Néanmoins, malgré la présence de quelques gros joueurs et de plusieurs entreprises, le particulier demeure un joueur très important et le nombre d’exploitations agricoles demeure constant.
Original source: Les Affaires
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