Les terres agricoles comme immeuble de placement : comment les investisseurs menacent l’agriculture
Alexandre Leclerc
Les agriculteurs expriment actuellement leur colère contre le gouvernement fédéral. Leurs plus grands adversaires sont dans leurs propres rangs depuis de nombreuses années : les investisseurs. Une histoire de politique endormie, d’accords intelligents et de beaucoup d’argent.
Des dizaines de milliers d’agriculteurs manifestent actuellement contre le retrait des subventions du gouvernement fédéral. Ils montrent haut et fort leur puissance en bloquant tout le pays. Ce chiffre diminue à mesure qu’ils deviennent de moins en moins nombreux. Les tâches commerciales, en raison de leurs coûts élevés et de leur obsolescence, mettent à rude épreuve le groupe professionnel. La pression vient de plus en plus de la part des investisseurs.
Leur présence n’est pas nouvelle, notamment en Allemagne de l’Est, mais elle s’est considérablement accrue ces dernières années. À la suite de la crise financière de 2009, les investisseurs recherchaient des opportunités d’investissement sûres. Comme la politique de taux d’intérêt bas de la Banque centrale européenne signifiait qu’il y avait peu de perspectives de revenus d’intérêts, une véritable ruée vers les terres agricoles a commencé. Cela a été favorisé par les conditions-cadres précédemment modifiées dans la politique européenne.
La politique agricole commune (PAC) de l’Union européenne a modifié son soutien aux agriculteurs en 2003. Afin d’éviter les soi-disant montagnes de beurre et lacs de lait, ce n’est plus le litre de lait ou la tonne de blé qui sert de base aux subventions, mais la surface cultivée d’une exploitation agricole. Ainsi, quiconque souhaitait désormais collecter beaucoup de millions de dollars de l’UE n’était pas obligé de produire beaucoup, mais de posséder autant de terres arables que possible. Ceci est perceptible. Même si le nombre d’entreprises agricoles a continué à diminuer considérablement en Allemagne, la superficie totale cultivée est restée presque constante. En d’autres termes : depuis lors, de moins en moins d’agriculteurs possèdent des superficies agricoles de plus en plus grandes.
Les petites entreprises disparaissent
En 2020, la superficie moyenne cultivée sur une exploitation était de 63 hectares. Cela représente 7 hectares, soit 12 pour cent de plus que dix ans plus tôt. Selon l’Office fédéral de la statistique, la même année, les exploitations de plus de 200 hectares représentaient 62 pour cent de la superficie agricole totale de l’Allemagne, alors qu’elles ne représentaient que 14 pour cent des exploitations. Deutschlandfunk rapporte que depuis 2000, seul le nombre d’exploitations agricoles couvrant plus de 200 hectares a augmenté. Les exploitations agricoles dotées de terres arables de plus petite taille sont devenues de moins en moins nombreuses. Dans la plupart des cas, ils ont été achetés par des investisseurs.
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles ils ont initialement frappé en Allemagne de l’Est : les terres agricoles y étaient nettement moins chères qu’en Allemagne de l’Ouest. En 2019, un hectare coûtait en moyenne 16 270 euros contre 38 396 euros à l’ouest. Autre avantage pour les investisseurs affamés : les terres arables contiguës étaient plus vastes. Cela était dû à l’organisation de l’agriculture via les GPL, coopératives de production agricole, en RDA. En outre, un autre changement a favorisé l’entrée d’investisseurs dans l’agriculture dans toute l’Allemagne. Comme l’explique l’agriculteur Dietmar Lucke dans une interview à la Deutsche Welle, les acheteurs d’exploitations agricoles n’ont plus besoin de prouver qu’ils disposent d’une formation technique pour pouvoir exploiter la région. Il devait encore fournir cette preuve lorsqu’il acheta un terrain dans le Brandebourg en 1992.
Ce dernier point en particulier signifie que des entreprises ou des sociétés qui, à l’origine, n’avaient rien à voir avec l’agriculture, ont de plus en plus la possibilité d’acheter des terres agricoles. Par exemple, le célèbre KTG-Agrar appartenait à Siegfried Hofreiter. Il gagnait en fait sa vie avec des mobil-homes. KTG-Agrar – à l’époque le plus grand groupe agricole d’Europe selon « Capital » – a fait faillite en 2016 et son entreprise Flexicamper a été frappée en 2023. Hofreiter et son épouse sont en détention pour retard de faillite et fraude commerciale.
Les nouveaux agriculteurs : pharmaceutiques, assureurs, chauffagistes
Mais derrière les exploitations agricoles de plus en plus nombreuses, apparaissent également des représentants d’autres secteurs : par exemple la Fondation Gustav Zech, qui appartient à l’entreprise de construction Zech Group. Ou encore l’assureur MunichRe, la société pharmaceutique Merkle, le fondateur de Remondis Norbert Rethmann, Martin Viessmann, directeur général du chauffagiste du même nom. Mais la Fondation Lukas d’Aldi aurait également sécurisé de nombreuses zones agricoles et entreprises. Aucun d’entre eux n’a grand-chose à voir avec l’agriculture, mais ils en tirent de bons revenus.
Il y a des raisons au secret des sociétés. Le cas de l’entreprise agricole Röderland GmbH à Bönitz, dans le Brandebourg, a fait la une des journaux. Selon les informations du MDR, un agriculteur voulait l’acheter. Le processus s’est bien déroulé, mais peu de temps avant que la décision ne soit prise, il a reçu un refus. Il a découvert qu’un autre enchérisseur voulait payer deux millions d’euros de plus que lui. Il ne s’agissait pas d’un agriculteur concurrent, mais du promoteur immobilier Quarterback AG de Leipzig. L’agriculteur perdant a particulièrement critiqué le fait que la société immobilière ne s’est pas présentée comme soumissionnaire dès le début, mais qu’elle n’est apparemment entrée dans la course au secteur agricole que peu de temps avant la fin. Il a émis l’hypothèse que le court délai de livraison visait à empêcher les autorités d’intervenir.
La Fondation Lukas d’Aldi aurait quant à elle profité d’une faille dans la loi pour éviter de devoir déclarer l’achat de 2 000 hectares de terrain à Zeitz, en Saxe-Anhalt. La fondation n’a donc pas seulement acheté les terres arables souhaitées, mais l’ensemble de l’entreprise. Cela a éliminé la nécessité d’une approbation, qui aurait été nécessaire s’il s’agissait simplement d’acheter des terres arables. En rachetant l’intégralité de l’entreprise, il n’a même pas été nécessaire de le déclarer, rapporte Deutschlandfunk. Sur les 2 000 hectares, 800 auraient été transférés directement à Aldi. Valeur marchande de l’ensemble des terres arables : 24 millions d’euros.
Économisez des impôts grâce aux « share deals »
Une autre astuce permet aux entreprises d’économiser des sommes considérables lors de l’achat de terrains. « Partager des offres » est le mot magique. Celles-ci sont encore possibles en raison d’une lacune dans la loi. Des droits de mutation immobilière seraient effectivement dus lors de l’achat d’un terrain. Le montant varie selon les Länder, mais peut atteindre 6,5 pour cent du prix d’achat. Les parties intéressées interviennent souvent simplement auprès des sociétés immobilières et n’achètent pas directement le terrain. Vous achetez des actions de la société propriétaire du terrain. Et il n’y a plus de droits de mutation immobilière. Selon Deutschlandfunk, 28 500 hectares auraient changé de mains via des « share deals » entre 2007 et 2017 seulement.
En achetant des terres arables et des entreprises, les investisseurs ont transformé durablement l’agriculture allemande. Jusqu’à présent, surtout en Allemagne de l’Est, où ils possèdent déjà entre 19 (Mecklembourg-Poméranie occidentale) et 37 pour cent (Thuringe) des terres agricoles, comme l’écrit « Agrarheute ». Mais ils tentent aussi de plus en plus de débarquer en Allemagne de l’Ouest.
Les prix des locations explosent
L’une des conséquences de l’accumulation de terres est que les prix des terres arables ont grimpé jusqu’à atteindre des sommets utopiques. De nombreux agriculteurs se plaignent de ne pas avoir à penser actuellement à l’achat de terres. Selon l’Office fédéral de la statistique, non seulement les prix d’achat ont augmenté de façon spectaculaire, mais les prix de location ont également augmenté de plus de 60 % entre 2010 et 2020. En 2021/2022, un hectare de terrain loué coûte en moyenne 378 euros.
Bien entendu, les investisseurs bénéficient également des généreuses subventions de Bruxelles. Après la France et l’Espagne, l’Allemagne est le troisième bénéficiaire de l’UE. Au cours de la période de financement de 2023 à 2027, environ 6 milliards d’euros seront versés chaque année aux entreprises agricoles en Allemagne, comme l’écrit le Centre fédéral d’information sur l’agriculture. À cela s’ajoutent 1,8 milliard d’euros supplémentaires par an pour les mesures de protection du climat et de l’environnement. Bien sûr, ces sommes sont encore réparties entre des centaines de milliers d’entreprises, mais pour certaines exploitations agricoles, il existe des montants au moins décents de plusieurs millions, comme l’a compilé « Agrarheute ». Par exemple, Deutsche Agrar Holding (DAH), qui a racheté une partie de la société insolvable KTG-Agrar, aurait collecté 5,36 millions d’euros pour ses 36 sociétés en 2019. Le groupe Lindhorst s’est élevé à 3,38 millions d’euros et la Fondation Lukas d’Aldi à au moins 3,01 millions d’euros. Même la société énergétique RWE aurait reçu 330 000 euros dans ce cadre.
L’environnement souffre également
Mais l’activité des investisseurs a d’autres conséquences. Les zones voisines sont principalement achetées afin de les fusionner. Les fossés, les haies, les buissons et les ruisseaux qui séparaient auparavant les zones disparaissent de plus en plus, ce qui porte atteinte à l’environnement. Mais les territoires évoluent également. L’Agence fédérale pour l’éducation civique écrit qu’en 1960, environ la moitié des terres agricoles étaient encore utilisées pour des prairies et des forêts. Actuellement, ce n’est que 28 pour cent. Il existe également une tendance aux monocultures. Parce que c’est ce qui est cultivé qui produit de bons rendements. C’est pour cette raison que la culture du colza et du maïs a considérablement augmenté en Allemagne grâce au financement E10.
Il n’est pas certain que cette évolution globale puisse être stoppée. Des initiatives politiques ont été prises ces dernières années, mais jusqu’à présent, elles n’ont rien donné. Au niveau européen, un plafonnement des subventions à 100 000 euros a déjà été envisagé. Cette proposition a à son tour été rejetée par les politiciens fédéraux. La ministre de l’Agriculture de la dernière grande coalition, Julia Klöckner, a plutôt mis l’accent sur ce que l’on appelle le bonus de redistribution, destiné à empêcher l’accumulation de terres. Celui-ci stipule que les 46 premiers hectares d’une exploitation reçoivent plus de financement que ceux au-delà. Il devrait y avoir environ 2000 euros ici. L’UE, en revanche, subventionne un hectare à hauteur de 250 à 280 euros. Cependant, les agriculteurs se plaignent que même ces 2 000 euros représentent bien trop peu d’argent en comparaison.
En Thuringe, la ministre de l’Agriculture Susanna Karawanskij a présenté un projet de loi qui exigerait que les achats de terres soient déclarés. De plus, les municipalités devraient pouvoir les interdire. Reste à savoir ce qui en résultera. Des propositions législatives comparables ont jusqu’à présent échoué en Saxe et en Saxe-Anhalt. Toutefois, cela n’est pas dû aux investisseurs, mais en partie aux agriculteurs eux-mêmes, qui craignent de ne plus pouvoir vendre leurs terres au plus offrant lorsqu’ils prendront leur retraite. Les investisseurs peuvent ainsi continuer à acheter des terres agricoles et des entreprises à grande échelle, bénéficier des subventions européennes et constituer des réserves pour les temps difficiles.
